Korkojen nousupaine ja asuntomarkkinoiden uusi todellisuus

2026-09-30 · Asuntomarkkinat ja korot · EKP:n korkopolku ja euroalueen inflaatioero, Pohjoismaiset korkoerot ja asuntoluototus, Kiinteistösijoittamisen velkavipu ja kassavirta

Joka päivä10:51Lataa MP3Tietoa ohjelmasta

Näin ohjelma tehdään. Aavistus joka päivä kirjoitetaan ja äänitetään omilla järjestelmillämme joka aamu, itse keräämästämme datasta. Äänet ovat synteettisiä. Jokainen tosiasia on jäljitettävissä lähteeseen tällä sivulla, ja jokainen päivätty näkemys ratkaistaan julkisesti kalibrointisivulla. Juontaja Aino ja analyytikko Eero ovat nimettyjä hahmoja, eivät oikeita henkilöitä.

Aavistus on uusi, vielä kehitteillä oleva järjestelmä. Teemme virheitä, ja jokainen päivätty näkemys ratkaistaan täällä julkisesti, jotta virheet näkyvät; tavoite on kalibroitua, kunnes tulokset ylittävät keskimääräisen ennustajan — ei kuulostaa oikeassa olevalta.

EKP:n kiristyvä korkopolku puree suomalaisiin asuntovelallisiin, kun euroalueen inflaatio kiihtyy ja kiinteistösijoittamisen tuottoyhtälö menee uusiksi.

Aavistus joka päivä. Joka aamu keskustelu maailmantaloudesta suomeksi, jokaisessa jaksossa käsikirjoitus ja lähteet. Tilaa ohjelma.

Asuntomarkkinat ja korkojen kiristyvä puristus

Euroopan keskuspankin syyskuussa tekemä päätös nostaa talletuskorko 2,50 prosenttiin ja euroalueen kiihtyvä inflaatio pitävät suomalaisen asuntomarkkinan ahtaalla. Vaikka Suomen oma talouskehitys laahaa – työttömyysaste nousi heinäkuussa 10,5 prosenttiin ja kotimainen pohjainflaatio hidastui 1,4 prosenttiin – EKP:n rahapolitiikka määräytyy koko euroalueen tilanteen mukaan.

Koko euroalueen kuluttajahintainflaatio kiihtyi elokuussa 3,2 prosenttiin edellisen kuukauden 2,9 prosentista, ja pohjainflaatio pysytteli 2,4 prosentissa. Espanjassa inflaatio oli 4,6 prosenttia ja Saksassa 2,9 prosenttia. Saksan työttömyysaste oli heinäkuussa matala, 4,0 prosenttia. Niin kauan kuin Keski-Euroopan työmarkkinat ja palkkainflaatio pysyvät vahvoina, keskuspankilla ei ole syytä tinkiä linjastaan. Aavistuksen näkemys on, että EKP:n talletuskorko tulee nousemaan vähintään 3,25 prosenttiin vuoden 2027 puoliväliin mennessä.

Pohjoismaiden suuret korko- ja inflaatioerot

Pohjoismaiden väliset erot korostavat Suomen asemaa euroalueen asuntoluototuksessa. Suomessa asuntolainat ovat valtaosin vaihdantakorkoisia, mikä välittää EKP:n koronnostot suoraan kotitalouksien lainanhoitomenoihin.

Ruotsissa kokonaisinflaatio painui elokuussa 0,3 prosenttiin, minkä ansiosta Riksbank on voinut pitää ohjauskorkonsa 1,75 prosentissa. Norjassa tilanne on päinvastainen: Norges Bank nosti ohjauskorkonsa 4,50 prosenttiin 25. syyskuuta, kun maan kokonaisinflaatio oli 3,2 prosenttia, pohjainflaatio 3,5 prosenttia ja työttömyysaste vain 4,2 prosenttia. Suomalainen velallinen kantaa euroalueen inflaatiopaineen mukaiset korot heikosta kotimaisesta työllisyystilanteesta huolimatta.

Kiinteistösijoittamisen velkavipu kääntyy vastaan

Sijoittaja Ken McElroy nosti Market Disruptors -ohjelmassa esiin velkavivun perussäännön: kiinteistösijoituksen velan on aina tultava hoidetuksi vuokralaisen maksamalla kassavirralla ilman sijoittajan omaa paikkausrahaa. McElroy varoitti suoraan ylivelkaantumisesta tilanteessa, jossa kassavirta ei riitä kattamaan menoja.

Tämä varoitus osuu suoraan suomalaiseen asuntosijoitusmarkkinaan. Nollakorkojen aikana hankitut velkavivutetut kohteet kärsivät heikentyneestä kassavirrasta, kun lainanhoitokulut ja rahoitusvastikkeet nousevat. Vuokrien korottamista rajoittaa kotitalouksien heikentynyt ostovoima ja 10,5 prosentin työttömyysaste, jolloin kohteet muuttuvat pääomasyöpöiksi.

Sijoittaja Felix Nikolas Prehn esitti omassa katsauksessaan, että keskuspankkien koronnostot nostavat yritysten ja asumisen kustannuksia inflaatiota hillitsemättä. Vaikka korkeammat korot nostavatkin suoraan rahoituskustannuksia – Yhdysvalloissa kymmenen vuoden valtionlainan korko on 5,26 prosenttia ja kolmenkymmenen vuoden lainakorko 5,59 prosenttia – keskuspankit eivät voi luopua inflaatiotavoitteestaan ilman, että inflaatio-odotukset karkaavat.

Seurattavat kynnysarvot

Asuntomarkkinoiden toipuminen vaatii kiinteistöjen hintojen ja tuottovaatimusten sopeutumista pysyvästi korkeampaan korkotasoon. Seuraamme euroalueen parhaiden valtioiden kymmenen vuoden AAA-valtionlainakorkoa, joka on nyt 3,63 prosenttia. Tason nousu yli 4,00 prosentin vahvistaisi EKP:n kiristyslinjan jatkumisen, kun taas pysyvä lasku alle 3,00 prosentin antaisi asuntovelallisille tilaa hengittää ja osoittaisi kiristysteesin vääräksi.

Sources